12. Januar 2021 by Marcel Ziegler

Kredit für Versteigerung

Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien sind echte Schnäppchen zu Preisen weit unter Verkehrswert möglich. Der Kredit für die Versteigerung ist nicht schwierig, sollte aber mit einem Spezialisten bei der Bank oder einem Kreditvermittler besprochen werden. Drei Problemfelder gibt es zu bedenken: Erstens muss bereits bei Abgabe eines Gebots auf Anforderung eine Sicherheit hinterlegt werden.

Zweitens orientiert sich die Beleihungsgrenze der Bank nicht am Verkehrswert, sondern am Verkaufspreis in der Versteigerung, dem Zuschlagswert. Und drittens muss man den Kreditvertrag unter Dach und Fach haben, ohne zu wissen, ob man überhaupt den Zuschlag bekommt.

Jeder, der seine Rechte durch ein Gebot beeinträchtigt sieht, kann eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts verlangen.
Die Möglichkeit zur Barzahlung ist seit 2007 ausgeschlossen.
In der Praxis wird die Sicherheit meist im Voraus an die Gerichtskasse überwiesen.
Alternativ sind ein Bundesbankscheck, eine Bürgschaft oder ein Verrechnungsscheck eines zugelassenen Kreditinstituts erlaubt.
Können Sie die Überweisung an das Gericht nicht aus vorhandenem Eigenkapital leisten, reden Sie am besten mit Ihrer Bank über eine Bürgschaft oder über einen Kredit für die Versteigerung.

Das lässt sich auch zusammen mit der eigentlichen Finanzierung des Kaufpreises regeln.

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Zwangsversteigerung möglichst nicht ohne Eigenkapital

Damit eine Hypothek oder Grundschuld ihren Sicherungszweck erfüllt, legen Banken eine Beleihungsgrenze für Immobilien fest. Damit tragen sie der Tatsache Rechnung, dass in einer Zwangsversteigerung in der Regel ein Preis deutlich unterhalb des Verkehrswerts erzielt wird. Die Zwangsversteigerung birgt für den Erwerber gewisse Risiken. Eine Vorbesichtigung ist nicht immer möglich. Der Zuschlag ist bindend, auch wenn man die Katze im Sack gekauft hat. Der Kreditgeber trägt dem Rechnung, indem er den Beleihungswert als Prozentsatz des tatsächlichen Kaufpreises, nicht des Verkehrswerts, festlegt. Eine 100-%-Finanzierung des Zuschlagswerts wird zwar von einigen Banken angeboten, ist dann aber deutlich teurer. Wer um eine Immobilie mitsteigert, sollte sein Gebot so begrenzen, dass er genügend Eigenkapital besitzt, um eine vereinbarte Beleihungsgrenze von zum Beispiel 60 % oder 80 % des Zuschlagswerts einzuhalten.

Schon die Bereitstellung kostet Geld

Die in Frage kommende Kreditsumme unterscheidet sich beim Versteigerungskredit nicht wesentlich von dem normalen Immobilienkauf. Der Verkehrswert steht fest, der Zuschlagswert liegt möglicherweise darunter. Zwar entfallen die Kosten für Notar und Grundbuchamt, die Grunderwerbsteuer ist aber trotzdem zu zahlen. Außerdem gibt es eine Zuschlagsgebühr von 0,5 % des Zuschlagswerts. Da der Zuschlag bindend ist, sollte die Finanzierung bis zu Ihrem Höchstgebot vorher mit der Bank abgesprochen sein. Wahrscheinlich zahlen Sie Bereitstellungszinsen für einen Kredit, auch wenn Sie ihn letztendlich gar nicht brauchen, weil ein anderer Bieter das Höchstgebot abgegeben hat. Das sollte Sie aber nicht dazu verleiten, die erstbeste Immobilie zu kaufen oder gar Ihren selbst gesteckten Rahmen zu überschreiten. Eine weniger sichere, aber billigere Alternative ist das Einholen eines Kreditangebots vor der Versteigerung, ohne den Kreditvertrag zu unterschreiben. Das holen Sie nach dem Zuschlag nach.

Kredit für Zwangsversteigerung

Ein Kredit für eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein sehr spezielles Geschäft, über das Sie sich qualifiziert beraten lassen sollten. Das Problem besteht darin, dass Sie nur dann auf der sicheren Seite sind, wenn die Finanzierung steht, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Andererseits sollten die Finanzierungskosten gering bleiben oder idealerweise gar nicht anfallen für den Fall, dass Sie gar nicht Höchstbietender sind und den Zuschlag deshalb nicht erhalten.

Bei Zwangsversteigerungen kann man Häuser oder Wohnungen zu echten Schnäppchenpreisen ergattern.
Schauen Sie sich am besten einmal an, wie so eine Versteigerung abläuft, bevor Ihr Wunschobjekt unter den Hammer kommt.
In der ersten Runde beträgt das Mindestgebot in der Regel 50 % des Verkehrswertes, auf Anforderung der Gläubigerbank gelegentlich auch mehr.
Der Verkehrswert wird von einem gerichtlich bestellten Gutachter ermittelt.
Die Versteigerungsakte enthält den Grundbuchauszug und dieses Gutachten, sodass sich Interessenten vorab informieren können.

Allerdings ist auf das Gutachten oft wenig Verlass. Das bedeutet nicht, dass der Gutachter schlampig arbeitet. Er bekommt oft gar nicht die Chance, das Objekt von innen anzusehen. Der bisherige Eigentümer muss ihm keinen Zutritt gewähren und kann auf diese Weise Baumängel vertuschen. Auch Kaufinteressenten muss er keinen Besichtigungstermin einräumen – ein freundlicher Versuch lohnt aber auf jeden Fall.

Genügend Eigenkapital vorsehen

Um überhaupt mitbieten zu können, müssen Sie eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgestellten Verkehrswerts hinterlegen. Dies geschieht durch Überweisung an die Gerichtskasse, durch einen Bankscheck oder die selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank. Aus verschiedenen Gründen ist es dringend zu empfehlen, zumindest diese Sicherheit aus Eigenmitteln stellen zu können. Besser noch ist ein Eigenkapital in Höhe von 40 % des erwarteten Zuschlagsbetrags. Einerseits verursacht die Stellung der Sicherheit durch die Bank Kosten, die auf jeden Fall anfallen, auch wenn Sie den Zuschlag nicht erhalten. Andererseits benötigen Sie einen ausreichenden Puffer, um eventuell anfallende Reparaturen bezahlen zu können – denken Sie daran, dass Sie ein Stück weit die Katze im Sack kaufen, wenn weder Sie noch der Gutachter das Objekt besichtigen durften. Drittens schließlich setzen viele Banken beim Kredit für eine Zwangsversteigerung als Beleihungswert der Immobilie nicht den Verkehrswert an, sondern den in der Regel deutlich niedrigeren tatsächlichen Zuschlagsbetrag. Zwar lässt sich auch bei einer Zwangsversteigerung eine Finanzierung zu 100 % realisieren, aber die Zinsen dafür sind deutlich höher als bei vorhandenem Eigenkapital.

Zwangsversteigerung ist bindend

Die Finanzierung sollte vor Beginn der Versteigerung geklärt sein, damit Sie wissen, wie weit sie gehen können. Wird im ersten Aufschlag kein Gebot in der geforderten Höhe abgegeben, wird ein zweiter Termin ohne Mindestgebot angesetzt. Die Gläubigerbank wird mitbieten, um den Preis in die Höhe zu treiben. Der dann erteilte Zuschlag ist bindend. Sind Sie erfolgreich, sparen Sie zwar Gebühren für Notar und Makler, müssen aber Grunderwerbsteuer und eine Zuschlagsgebühr von üblicherweise 0,5 % zahlen.