Zwischenkredit: Der Zwischenkredit – mehr als eine Notlösung
Ein Zwischenkredit wird immer dann benötigt, wenn bei einem Vorhaben die Eigenmittel oder der bewilligte Kredit zum benötigten Zeitpunkt noch nicht zur Verfügung stehen. Am häufigsten ist das bei einer Baufinanzierung der Fall, Finanzierungslücken können aber auch bei Investitions- und Projektkrediten auftreten. Eine Zwischenfinanzierung ist lediglich für einen kurz- bis mittelfristigen Zeitraum vorgesehen, während der abzulösende Kredit immer langfristiger Natur ist. Zwischenkredite sind Tilgungskredite. Sie werden im Bereich der Baufinanzierung grundbuchrechtlich abgesichert. Es gibt generell zwei Arten, den Bankkredit und das Bauspardarlehen.
Der Bankkredit als eine Variante des Zwischenkredites
Stehen für eine Finanzierung die einzusetzenden Eigenmittel erst in ein paar Monaten oder einem Jahr zur Verfügung, stellt die Bank einen Zwischenkredit zur Überbrückung dieses Zeitraumes zur Verfügung. Eigenmittel sind Festgelder, Termingelder, Sparbriefe, festverzinsliche Wertpapiere, Fonds oder Lebensversicherungen. Können die Einlagen oder Wertpapiere nicht sofort oder nur unter Verlusten in liquide Mittel umgewandelt werden, empfiehlt sich die kurzfristige Zwischenfinanzierung durch ein Bankdarlehen. Unproblematisch ist diese Finanzierung, wenn es sich um Guthaben handelt, deren Höhe von vornherein feststeht. Der Zwischenkredit wird bis zu deren Fälligkeit und in gleicher Höhe, wie die Einlagen vorhanden sind, befristet.
Problematischer ist die Zwischenfinanzierung von Anlagen mit variablem Ergebnis wie beispielsweise Fonds-Depots oder Kapitallebensversicherungen. Weicht der Kurs oder die Ablaufleistung bei Tilgung von der eingerechneten Höhe ab, muss unter Umständen eine größere Finanzierungslücke überbrückt werden. Das kann eine Baufinanzierung beträchtlich verteuern, denn der Kreditnehmer muss dann ein weiteres Darlehen aufnehmen, um die Differenz auszugleichen. Benötigt ein Kunde die Zwischenfinanzierung aufgrund später fälliger Geldanlagen ausschließlich für die Anschaffung von Konsumgütern, so kann er seinen Kreditgeber frei wählen. Ein Vorteil dieser Kredite ist ihre relativ kurze Bearbeitungszeit.
Einige Banken bieten auch eine Zwischenfinanzierung des Kaufpreises für eine neue Immobilie an. Will oder muss der Kreditnehmer eine andere Immobilie erwerben, wird der Verkaufserlös der Bestandsimmobilie in die neue Baufinanzierung einbezogen. Hat der Darlehensnehmer bisher zum Beispiel in einer Eigentumswohnung gelebt und kauft jetzt ein Einfamilienhaus, so kann der Verkaufspreis der Wohnung als Eigenkapital eingesetzt werden und dazu beitragen, dass der Hauskauf preiswerter finanziert wird. Am günstigsten ist es für den Bauherrn, wenn er bereits einen Käufer auf vertraglicher Basis oder einer notariellen Vormerkung nachweisen kann. Da das Risiko für beide Vertragspartner bei dieser Art Zwischenfinanzierung sehr hoch ist, verlangen Banken gern zusätzliche Gebühren und Sicherheiten vom Kreditnehmer, beispielsweise die Abtretung der Kaufvertragsansprüche.
Welche Nachteile kann ein Zwischenkredit haben?
Der Bankkredit wird als variables Darlehen ausgereicht, das heißt, die Konditionen werden fortlaufend dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Es erfolgt während der Laufzeit des Zwischenkredites keine Tilgungsleistung. Der Kredit ist ein endfälliges Darlehen, das mit dem Eigenkapital oder dem erzielten Verkaufserlös der Altimmobilie getilgt wird. Damit sind nur Zinszahlungen zu leisten, die Zinskonditionen enthalten einen Aufschlag gegenüber Baufinanzierungsdarlehen. Dieser ist umso höher, je unsicherer die Erlöse der Geldanlagen beziehungsweise des Immobilienverkaufs sind.
Generell sind die Zinsen der Banken bei Bauzwischenkrediten etwas höher als die Zinsen für Hypotheken Darlehen, so dass man darauf achten sollte, dass die Zwischenfinanzierung nicht zu lange in Anspruch genommen wird. Ein Zwischenkredit, der länger als zwei Jahre läuft, rechnet sich meistens nicht. Bei steigenden Zinsen kann es durch die variablen Konditionen zu außerplanmäßigen Mehrausgaben kommen. Banken erheben darüber hinaus Bearbeitungsgebühren für diese Darlehen. Der Zwischenkreditbedarf sollte nicht zu knapp kalkuliert werden, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Beachtet werden muss ebenfalls, dass Banken in der Regel keine reinen Zwischenkredite anbieten. Das langfristige Folgedarlehen muss bei der gleichen Bank, die die Zwischenfinanzierung bereitgestellt hat, beantragt werden.
Der Bausparvertrag als Grundlage für einen Zwischenkredit
Eine spezielle Form des Zwischenkredites reichen Bausparkassen aus. Sie finanzieren damit einen noch nicht zugeteilten Bausparvertrag vor. Auf den Bausparvertrag müssen allerdings schon Spar- oder Einmalzahlungen erfolgt und das Mindestsparguthaben, das tariflich vorgesehen ist, erreicht sein. Das sind meist 40 bis 50 Prozent der abgeschlossenen Bausparsumme. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Bausparsumme werden dem Bausparer als Darlehensanspruch gewährt. Voraussetzung für die Zwischenfinanzierung ist, dass eine bestimmte von der Bausparkasse vorgegebene Mindestbewertungszahl erreicht wurde. Die Laufzeit des Zwischenkredites kann von wenigen Monaten bis zu mehreren Jahren reichen.
Das Zwischendarlehen der Bausparkasse ist wie ein Hypothekendarlehen ausgestaltet. Das bedeutet, dass eine Sollzinsbindung bis zum Ende der Darlehenslaufzeit vereinbart wird und eine vorzeitige Ablösung des Zwischenkredites ohne Vorfälligkeitsentschädigung nicht möglich ist. Dafür sind die Konditionen günstiger als bei einem Ratenkredit oder der Inanspruchnahme des Dispokredites. Sie richten sich nach den aktuellen Baufinanzierungskonditionen, für die die Pfandbriefrenditen ausschlaggebend sind und beinhalten nur einen geringen Zuschlag gegenüber den marktüblichen Konditionen. Die Zwischenfinanzierung hat keinerlei Auswirkungen auf den Erhalt der staatlichen Förderungen.
Welche Besonderheiten hat ein Bausparzwischenkredit?
Unbedingt beachten sollte man, dass die Zwischenfinanzierung für die gesamte Bausparsumme erfolgt, so dass die monatliche Belastung von vornherein höher ist. Das angesparte Bausparguthaben wird weiterhin mit den Guthabenzinsen des Bausparvertrages verzinst, die jedoch relativ niedrig sind. Der Bausparvertrag muss in der Zwischenzeit weiter bespart werden, so dass hohe Belastungen für den Kreditnehmer die Regel sind. Ist der Bausparvertrag regulär zuteilungsreif, erfolgt die Tilgung des Zwischenkredites mit dem Bausparguthaben und dem normalen Bauspardarlehen.
Ein Zwischenkredit bei einer Bausparkasse wird auch dann notwendig, wenn der Zeitpunkt des Finanzbedarfes und der Zuteilungsreife des Bausparvertrages nicht ausreichend aufeinander abgestimmt sind und das Guthaben bereits vor der tatsächlichen Auszahlung benötigt wird. Die Zuteilung eines Bausparvertrages hängt von sehr vielen Faktoren ab, deshalb ist es sehr schwierig, diese auf den Monat genau zu prognostizieren. Erst wenn eine ausreichend hohe Bewertungszahl im Vergleich zu anderen Bausparern erreicht ist, kommt der Vertrag zur Zuteilung.
Wann lohnt sich ein Zwischenkredit?
Wird das Geld für eine Immobilie schneller benötigt als geplant oder stehen vorhandene Mittel und Kreditlinien erst später zur Verfügung, kommt eine Zwischenfinanzierung des Vorhabens infrage. Auch wenn diese Finanzierung nur kurzfristiger Natur ist, lohnen sich Konditionsvergleiche verschiedener Anbieter. Eine Zwischenfinanzierung sollte zwar ausreichend, aber wegen der zusätzlichen und teuren Zinskosten auch nicht zu üppig ausfallen. Es kommt auf eine gute Kalkulation an. Objektive Beratung und ein fundierter Vergleich im Vorfeld helfen, dass man einen Kredit mit günstigen Zinsen findet. Bei der Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages ist man an seine Bausparkasse und deren Tarife gebunden.
Zwischenkredite sind Darlehen Ohne Tilgung, es sind nur Zinsen an das Kreditinstitut zu zahlen. Besonders günstig sind Zwischenfinanzierungen in einer Niedrigzinsphase. Man sollte genau nachrechnen, ob der Kostenaufwand für den Zwischenkredit höher ist als die Zinsnachteile beim vorfristigen Auflösen einer Geldanlage oder der Inanspruchnahme eines Alternativkredites. In diesem Fall lohnt sich eine Zwischenfinanzierung nicht. Ist das allgemeine Marktzinsniveau während der Laufzeit des Zwischenfinanzierungsdarlehens gesunken, profitiert der Darlehensnehmer von einer geringeren Zinsbelastung beim folgenden Baufinanzierungsdarlehen.